Neues zur Betriebskostenabrechnung

Die letzten Monate eines Jahres bringen nicht nur die St. Martins-Umzüge und den Nikolaus-Tag, sie sind für Vermieter und Mieter auch die Zeit der Betriebskostenabrechnungen. Nach dem Gesetz ist über die Betriebskosten jährlich, bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes, abzurechnen. Bei einer Verspätung kann der Vermieter keine  Nachforderungen mehr geltend machen.

In einem jüngst veröffentlichten Urteil hat der BGH, das Höchste deutsche Zivilgericht, BGH-Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, sich mit der Frage beschäftigt, welche formellen Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind.

Dies ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter von großer Bedeutung. Denn nach Ablauf der Jahresfrist kann eine formell falsche Betriebskostenabrechnung zwar neu erstellt werden, der Vermieter ist jedoch dann mit allen Nachforderungen gegen den Mieter ausgeschlossen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Anforderungen an eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung wie folgt formuliert: „Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.“

Daraus ergeben sich vier formelle Mindestanforderungen an Betriebskostenabrechnungen.

Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und soweit erforderlich deren Erläuterung, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten.

Sind diese 4 Mindestanforderungen erfüllt, ist von einer formell korrekten Betriebskostenabrechnung auszugehen. 

Wohnungseigentümerversammlung

Der wichtigste Termin einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr ist regelmäßig die Eigentümerversammlung. Diese ist vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einzuberufen, wobei zahlreicht Regularien beachtet werden müssen.

Die Eigentümer beschließen in der Versammlung nicht nur die Jahresrechnung und den neuen Wirtschaftsplan, sie fassen regelmäßig auch Beschlüsse über alle Fragen, die für die Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutend sind. In der jüngsten Rechtsprechung wird dem Problem der Bestimmtheit bzw. der Bestimmbarkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer verstärkt Aufmerksamkeit geschenkt. Immer wieder müssen sich Gerichte mit dieser Frage befassen. Unbestimmte Beschlüsse sollen entweder nichtig, also von Anfang an unwirksam sein, wenn sie gänzlich unverständlich sind und keinen umsetzbaren Inhalt haben. Wenn der Beschluss in einer Weise abgefasst ist, der erkennen lässt, was ungefähr erreicht werden soll, dies aber nicht exakt ermittelbar ist, so kann der Beschluss von einem Wohnungseigentümer innerhalb von 1 Monat nach der Beschlussfassung angefochten werden (§ 46 WEG).

Fehlerträchtig sind insbesondere Beschlüsse über durchzuführende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen. Für einen korrekten Beschluss müssen diese hinreichend genau beschrieben werden. Allgemeine Angaben reichen regelmäßig nicht aus. Es ist notwendig, die Maßnahme bis ins Detail zu beschreiben. Wenn Arbeiten an Bauteilen anstehen, die mehrfach vorhanden sind, muss klar sein, an welchem Teil des Gebäudes oder der Anlage die Arbeiten erfolgen sollen. Die entstehenden Kosten sind in den Beschluss aufzunehmen.

Das Amtsgericht Mettmann, Urteil vom 21.03.2017, Az.: 26 C 23/16, hat sich mit einem Beschluss über die Behebung von Putzschäden befasst. Die Eigentümergemeinschaft hatte lediglich die Behebung der Putzschäden festgelegt und die Auftragsvergabe beschlossen. Das Amtsgericht Mettmann war der Auffassung, der Beschluss bezüglich der Behebung der Putzschäden sei nicht hinreichend bestimmt. „Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen müssen erkennen lassen, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.“ Regelmäßig müssen hierfür die Grundfragen der Art und der Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenvoranschläge geregelt werden. Der Beschluss der Eigentümerversammlung enthalte keine konkreten Angaben, wo sich die zu beseitigenden Putzschäden befinden, noch welches Ausmaß diese haben. Das Amtsgericht Mettmann gab deshalb der Anfechtungsklage des Eigentümers statt und hob den Beschluss der Eigentümerversammlung auf.

Zukünftig ist deshalb darauf zu achten, dass die Beschlüsse zu Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen möglichst konkret formuliert sind.